軌道交通,作為一好房網個城市交通樞紐的展現,也是一個城市發展的見證。隨著軌道交通網絡的不斷升級,帶來的不僅是市民出行方式的改變,對上海的居住格局也有著不可估量的影響。
  在多個地鐵生活圈的形成之後,城市的居住重心早已發生變化,越來越多人的置業目光聚焦在地鐵線路沿線。在今年上海就有軌交11號線二期就已經通車、而在年底前還將有軌交12號線東段、軌交16號線2條線路的開通,這對軌交沿線樓市系統傢俱無疑是一大利好,多軌交線路或給板塊帶來新的市場機遇。
  □文 徐鑫 關鍵字廣告趙素琴 攝影 李瞻
  新增3線路交關鍵字廣告通網絡升級
  軌交效應助推樓市“加設計裝潢速跑”
  今年樓市成交再次回到一個高位。據德佑地產監控數據顯示,截至10月22日,全市商品住宅成交量達1000萬平方米,超過去年全年的939萬平方米。這是近四年來全市成交量首次突破千萬級別。而11月的成交量也和9月、10月一樣突破了百萬平方米。
  綜觀當前樓市的熱點,從中不難發現,軌交效應起了積極的助推作用。在2013年上海共新增3條軌交線路分別是:11號線二期(江蘇路站-羅山路站),主要途經徐匯區徐家匯、龍華、徐匯濱江和浦東新區三林、北蔡等板塊;12號線東段(金海路站-天潼路站)主要途經虹口北外灘、楊浦東外灘和浦東金橋等板塊;16號線(羅山路站-滴水湖站),主要途經浦東新區的周康、航頭、新場、惠南、臨港新城的5個板塊。
  其中11號線已經開通,12號線和16號線年底前即將通車。值得註意的是,軌交11號線(花橋段)也在今年通車,著實讓昆山花橋的樓市迎來了火爆期。據相關資料顯示,10月14日—20日這一周,軌交沿線昆山樓盤開盤2016套,超過上海這一周的商品住宅開盤套數1906套。
  軌交的開通對於樓市成交有著明顯的助推作用。據德佑地產監控數據,在安亭、嘉定主城區、嘉定北部、南翔和昆山花橋幾個板塊中,今年1-9月商品住宅成交均價同比出現了明顯漲幅。目前,在花橋的購房者80%來自上海,以剛需人群和上海本地的老年人為主。
  同一時期,安亭板塊商品住宅的成交均價為13700元/平方米,而昆山花橋在售的新盤單價主要集中在6000-10000元/平方米間。在軌道交通的利好下,充分表現出花橋板塊的性價比。
  事實上,上海樓市能有如此高速的發展得益於上海軌交的發展。從1993年的第一條上海軌交發展到如今的十三條,二十餘年在軌交網絡的拉動下整個城市都在全面發展。有業內人士表示,樓市的走勢早已成為上海軌交價值最直接的體現。
  新線路沿線17個全新盤集中供應
  市郊樓盤仍是“大贏家”
  樓市量價成倍增長的重要因素之一就在於軌道交通日益成熟的佈局與運營網絡,其也賦予了房產獨特的價值賣點和區域地位,甚至用人流導入和居住便捷性,彌補了郊區物業位置上的不足。
  從今年開通的軌交線路來看,樓盤分佈呈現出與以往很大的不同。已經通車的軌交11號線二期,由於所經的徐家匯、龍華、三林、北蔡板塊都相對基本成熟,沿線在售樓盤較少,主要是以大戶型或中高端改善型產品為主。據漢宇地產統計顯示,目前該沿線的在售樓盤主要分佈在浦東三林板塊,例如合生前灘一號、海尚新紀元和萬科海上傳奇。
  另外,即將在12月份建成通車的軌交12號線東段主要涉及的4個板塊中金橋、東外灘和北外灘新房市場體量都比較小,僅外高橋板塊新房市場成交活躍。而在近期,位於東外灘板塊內的保利香檳花園和文通雅苑兩個新項目有房源入市,吸引了市中心改善型人群的關註。
  由於11號線二期、12號線東段途經區域成熟度都比較高,且新盤供應量較少,因此房價受到新軌交線路的影響不大。相比之下,16號線是今年受到新軌交線路即將通車影響最大的區域,沿線板塊均有不少新房集中供應。
  據相關資料顯示,16號線沿線今年以來累計新增供應量達到6600多套,新場、惠南、臨港新城等板塊均有集中放量,供應以剛需盤和少量的別墅為主,每個板塊基本上都有2-3個在售樓盤,例如周康板塊有御沁園、明天華城等;航頭板塊主要有金地藝華年、長泰東郊御園等;新場板塊主要有匯錦城、絲廬雅苑等;惠南板塊主要有鵬潤伊頓公館、同潤藍美俊庭、華鉅御庭等;臨港新城主要有保利蔚藍林語、港城滴水湖馨苑等樓盤。
  不可否認的一點是,在軌交的助力下市郊樓盤是軌交效應最大的受益方,市中心普通住宅則相對受益較小。而市場上越來越多的改善型剛需買家正“虎視眈眈”,他們對於便利的交通出行也是有要求。現如今,隨著軌交網絡的深入以及細化,越來越多的中高端樓盤也正依靠軌交的利好,併成為沿線項目的最主要興奮點之一。
  一條軌交線房價跨度在1-2萬間
  樓市郊區化“慢效應”擴散
  對此,有業內專家表示,軌交沿線所經過的板塊不僅供應量和成交量較大,且房價漲幅也比較明顯。地鐵的開通在拉近各個區域板塊之間的距離同時,也將區域間的房價的差距不斷縮小。一般而言,在地鐵正式開工之後,沿線房價將會有一個很大的提升,而且將是一個長時間的提升過程。
  以軌交10號線站旁的新江灣板塊為例,金豐易居&佑威聯合研究中心數據統計顯示:2007-2009年,軌交10號線未建成之時該區域的商品房均價僅為17344元/平方米,到2010年軌交10號線運行後,如今新江灣板塊的房價已攀升到41205元/平方米。
  從今年開通的軌交線路來看,沿線板塊的樓市房價漲幅也呈現出比較明顯的由中心向外圍下滑的趨勢。軌交11號線二期沿線的徐家匯、龍華、三林和北蔡這四個板塊的房價符合軌交線路從中心到區域逐級下滑的走勢,徐家匯板塊和龍華板塊地處上海城市副中心,板塊內已經鮮有新房入市,兩個板塊的均價已經超過5萬元/㎡,新房市場以高端房源為主。
  2013年至今三林和北蔡板塊的新房均價為4萬元/㎡和3.5萬元/㎡,據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示,截至11月28日,三林和北蔡板塊均價在3萬元/㎡以上的新房成交量分別占板塊整體的86.5%和92.9%,表明目前中高端房源已經成為三林和北蔡板塊新房市場的主流。
  16號線沿線房價也是隨著距離中心城區地理遠近而遞減,普通住宅價格跨度在1-2萬元/平方米之間,臨港新城的房價最低。漢宇地產市場研究部經理付偉表示,目前周康板塊在2萬元/平方米左右,航頭板塊在1.7萬元/平方米,新場和惠南板塊都在1.4萬元/平方米,臨港新城在1.1萬元/平方米。剔除自貿區等其他因素影響,航頭、惠南、臨港新城等板塊因軌交利好所帶動房價的漲幅超過10%。
  由此可見,軌道交通對市中心區域的房價漲幅相對較小,而遠離市中心區域的沿線房價漲幅較大。地鐵高效便利在給這些區域提供了一種迅捷交通手段的同時,也使很多市中心工作的上班族在離市中心較遠的地段購房成為可能。
  值得註意的一點,軌道交通在縮短區域之間的空間距離,軌道交通成本趨於相同時,購房者將更願意選擇置業成本較低的郊區。因此客源流向郊區會增大,但是隨著城郊物業價格的提升,這種趨勢將會大大放慢,郊區化的趨勢很難出現。
  臨港新城板塊成交量價走勢
  測評軌交:
  怎樣選購高性價比的軌交房?
  時間節點
  避免3個價格“瘋漲期”
  軌交規劃通過時、開工時、軌交通車時,往往是價值"瘋漲期",買家應儘量避開這些時間節點。
  舒適距離
  10分鐘輻射區域內最“靠譜”
  從小區步行到地鐵站時間在10分鐘以內的,才算得上是一個比較“優質靠譜”的軌交房。
  規劃前景
  慎重購買“未來的地鐵房”
  建設規劃都是有一定變數的,許多“未來的軌交房”在購買時還無法看出其今後實際的距離、出行情況。
  價值判斷
  綜合實力比拼是關鍵
  交通便利與否僅僅是樓盤好壞的評判標準之一,購買軌交房時一定要綜合多方面來考慮並打分。
  ◎尋找上海“最”型軌交線路
  上海軌交房“型格”爭鋒
  軌交房仍是大熱門。上海樓市的發展證明,軌道交通將對沿線的樓市起到巨大的提升作用,軌道規劃線上的樓盤勢必更受追捧。而經過多年的發展,上海的軌交線也形成了自己的“型格”。
  滬上最貴的軌交線:
  2號線
  沿線熱點板塊:
  世紀公園、中山公園、唐鎮
  典型板塊分析:
  唐鎮板塊經過近幾年的發展,目前生活配套日趨完善,軌道交通2號線的通車,可直達陸家嘴和浦東機場,交通便捷度不言而喻。隨著綠城、仁恆等一批地產巨頭的進駐,土地拍賣價格突飛猛進,房價更是看高一線。未來,在自貿區戰略的驅動下,以及迪士尼樂園為核心的浦東國際旅游度假區的利好輻射下,唐鎮的房價有望更高一籌。
  板塊市場行情:
  目前片區內二手房供求保持穩定,近期成交主力價格區間在180-250萬左右,成交量比較大的次新小區為保利金色塘城和畢加索小鎮,掛牌均價在24000-25000元/平方米左右。而一手房源價格,也在不斷攀升,位於32000——50000元/平方米之間。
  沿線明星樓盤:
  綠城玉蘭花園·臻園、保利御樽苑、保集·瀾灣
  滬上最親民的軌交線:
  22號線
  沿線熱點板塊:
  金山新城、石化、朱涇、亭林
  典型板塊分析:
  從地理位置上來看,金山新城位於上海板塊最南端,距離市中心人民廣場的距離約70公里,這也是一直以來制約金山樓市發展的主要因素。但隨著去年軌道交通22號線的開通,金山新城正式與上海繁華核心實現無縫對接,區域發展及當地樓市也迎來了新的發展機遇。
  板塊市場行情:
  金山新城目前新房均價在9000-12000元/平方米,置業門檻較低。雖然已開通軌交22號線,縮短了與上海市中心的距離,但由於距離較遠,比較適合金山、松江、閔行等區域型購房者。繼松江新城、嘉定新城之後,金山新城已經成為房地產界關註的熱點。
  沿線明星樓盤:
  農房萬盛金邸、錦繡尊邸、綠地·薔薇四季
  樓盤供應最多的軌交線:
  11號線
  沿線熱點板塊:
  嘉定新城、安亭、花橋
  典型板塊分析:
  作為上海城市總體規劃確定的近期重點發展的三座新城之一,嘉定新城板塊已經成為上海都市圈西北翼的區域性核心商業生活中心。板塊內部配套設施日漸完備,擁有好又多購物中心、上海交通大學附屬中學嘉定分校、瑞金醫院(北院)等較豐富的商業、教育、醫療資源。以及馬陸公園、遠香湖(上海西區最大人工景觀湖)等綠化配套。
  板塊市場行情:
  在眾多剛需集中板塊中,嘉定新城相對較低的房價以及良好規劃而逐漸成為諸多剛需購房者的首選。板塊內目前供應充足,據公開資料顯示目前板塊內共有74個項目在售,y一手房成交均價為15000——20000元/平方米。旭輝、龍湖、新城等多個剛需項目開盤即“日光”,而與之形成項目對比的是,大戶型房源在嘉定新城板塊內不怎麼“受待見”。
  沿線明星樓盤:
  旭輝錦庭、萬科悅城、龍湖霖瓏公館
  樓盤供應最不足的軌交線:
  12號線
  沿線熱點板塊:
  東外灘、金橋、北外灘、外高橋
  典型板塊分析:
  軌交12號線東段將填補東外灘、金橋板塊內部分軌交空白區域,提升區域交通便捷性,其重要意義在於將北外灘國際航運中心、金橋開發區、上海自貿區等本市多個重點建設區域實現對接,推進區域間聯動發展。軌交12號線東段無疑是外高橋板塊樓市又一重大利好,板塊交通配套提升有利於夯實因自貿區出台快速上漲的房價。
  板塊市場行情:
  在軌交12號線主要輻射的板塊中,金橋板塊和北外灘板塊新盤體量都比較小,今年以來新盤幾乎零供應,外高橋板塊影響則比較大。據21世紀不動產上海區域市場研究部統計,2013年至今,外高橋板塊新盤供應和成交分別達26.6萬平方米和23.3萬平方米,均為近4年新高,同期新盤成交均價3.5萬元/平方米。
  沿線明星樓盤:
  綠城上海御園、仁恆森蘭雅苑、森蘭名佳
  最值得期待的軌交線:
  16號線、17號線、
  18號線
  沿線熱點板塊:
  臨港新城、青浦新城、周康
  典型板塊分析:
  周康板塊目前暫無地鐵開通,規劃中的16號線、18號線將會覆蓋該區域,其中16號線與11號線南段無縫連接。也因此,該板塊是浦東比較有看點的板塊,作為區域性的商業中心目前配套基本齊全,也為其將來的發展提供了更多機遇。目前,周康板塊發展較快,剛需樓盤較多,軌交線的開通將對周康板塊的房地產市場帶來很大的影響。
  板塊市場行情:
  周康板塊近年來房地產市場整體呈現上揚趨勢,尤其是2009年和2010年上漲幅度非常明顯。一旦軌交正式運營,相信剛需盤的升值空間無限。目前,周康板塊共有20個新建商品房項目在售,實際銷售均價為23000元/平方米。
  沿線明星樓盤:
  綠地東上海、中金海棠灣、御沁園
  以上信息皆根據網上公開資料整理  (原標題:軌交紅利 歷時20年不衰)
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